投資德國房產如何？德國房產市場前景解析
德國是歐洲最大、最穩定的經濟體，是吸引全球投資資本的目的地。維持和增加資本的一種方法是投資房地產。德國的房地產市場是異質的：德國西部的情況與德國東部的情況有很大不同，而該國首都柏林則有自己的特點。
由于以下關鍵因素，德國的房地產投資是可靠的并顯示出前景：
經濟穩定。2020年，德國GDP達3.3萬億歐元(全球第五，歐洲第一)。
低失業率。失業率同比下降0.9%，到2020年3月達到5.1%，為1990年以來的歷史新低。由于冠狀病毒大流行，失業率不可避免地上升。到2021年4月，它已達到6%，仍低于歐盟2021年7.3%的平均水平。
人口增長。2021年，全國人口超過8300萬。由于大量移民，人口不斷增長。
德國國民的收入正在增加。2019年，德國人的平均工資達到了每月3,994歐元的歷史新高。2020年，一名全職員工的平均月收入為3,975歐元。
德國房地產需求的主要誘因之一是廉價抵押貸款。過去17年的平均利率僅為3.37%，而在2021年3月降至1.18%。
償還貸款的負擔減輕了，導致房地產需求大幅增加，從而導致價格上漲。
柏林：潛力巨大的市場
德國首都的經濟正在蓬勃發展。2019年柏林GDP增長5.3%，超過全國平均水平4.7個百分點。主要行業是IT、醫療保健、電子產品制造和旅游業。柏林擁有歐洲最多的初創企業：每20小時就有一家新公司在那里開業。
是什么促進了柏林人口的增長?
主要原因是年輕的專業人士來到這座城市尋找工作。每年，居民人數增加40,000人，占首都人口總數的1%以上。
柏林房地產市場是世界上最具活力的市場之一。該市的經濟增長和人口增長正在推動需求。因此，房地產價格不斷上漲：
2015年至2021年間，柏林的住宅物業價格平均翻了一番，達到每平方米5,130歐元。
同期住宅物業的平均租金增長了50%，達到每月每平方米12.5歐元。
米特是柏林最昂貴的房地產市場，公寓的中位價為每平方米7,050歐元(相比之下，弗里德里希斯海因-克羅伊茨貝格(Friedrichshain-Kreuzberg)是第二貴的行政區，每平方米為6,500歐元)。米特的租金中位數為每平方米20歐元，比柏林平均水平高60%。
郊區的住宅物業更便宜：例如，在柏林東部的一個自治市鎮Marzahn-Hellersdorf，均價為每平方米3,171歐元，而該地區的租金約為每平方米8.55歐元。
在柏林購買公寓時，您不應期望從租金中快速獲利。當地住宅房地產主要在其未來資本化方面前景廣闊。首都的房產每年產生3-4%的合理租金收入和價值收益。
柏林對非住宅物業的需求也很高。2019年，商業領域投資了708億歐元。對此類物業的需求持續增長，尤其是在中部地區。這種價格增長導致收益率下降至每年3-6%。
西德：流動性強的房地產市場
德國西部是一個工商業地區，基礎設施發達，失業率低，人口購買力增強。德國西部房地產市場的特點是：
對物業租賃和購買的高需求;
與德國東部相比，提供的房產較少;
高租金：住宅物業每月每平方米15-22歐元，商業物業每平方米38歐元;
高房價：平均每平方米5,000歐元起;
低產量：3-6%。
慕尼黑、斯圖加特、美因河畔法蘭克福、杜塞爾多夫和漢堡是西部地區最大的高流動性房地產中心。
有經驗的投資者關注，不僅大城市，其過熱的市場帶來樓價高企，但也有5萬至30萬居民，城市發達的基礎設施和低失業率。
此類房產價格仍有增長潛力的地區包括路德維希港、雷根斯堡、因戈爾施塔特、奧爾登堡和海爾布隆。同時，在擁有20,000-50,000名居民的較小社區中，可以通過便宜10-15%的房產獲得與大城市相同的收益。
德國西部的成功經濟也刺激了對非住宅物業的需求：辦公室、酒店;高街零售建筑;倉儲設施;中小企業的空間。大城市的商業地產是一個安全的選擇，因為其價格不斷上漲，流動性高。選擇此類房產的投資者不是指望他們提供的當前收入，而是指望未來的資本增長。
—德國西部哪些商業地產最可靠?—位于合適地點、簽訂長期租賃合同且狀況良好的人。
我們認為養老院和醫療中心是未來15-20年最有前途的商業地產類型。
德國西部，尤其是南部地區，國內旅游業也十分發達。該地區最受歡迎的度假勝地是巴登-巴登的溫泉小鎮、加米施-帕滕基興的滑雪勝地，以及施塔恩貝格和蒂蒂湖-新城。熱門旅游區的租賃需求很高：例如，2019年，美因河畔法蘭克福吸引了超過600萬游客，而該鎮的酒店床位不超過60,000個。
德國東部：充滿活力的市場發展
德國東部以其經濟的快速增長和巨大的發展潛力吸引著投資者。人口在增長，該地區的購買力也在增長。與此同時，失業率正在下降：例如，波茨坦的失業率在2021年達到6%。
總體而言，東德的房地產市場具有以下特點：
房產比德國西部便宜60-70%;
相對較高的產量：4-8%;
與西部地區相比，提供更多的房產;
房價和租金上漲：2015-2020年，大城市房價平均上漲74%，租金上漲19%。
德國東部最有前途的房地產市場位于大城市：萊比錫、德累斯頓和波茨坦，其完善的基礎設施和適中的生活成本吸引了年輕人。2020年，萊比錫的平均租金達到每平方米7.7歐元，比2015年高出近24%，但與德國西部的大城市相比仍顯著降低。
由于價格相對較低，德國東部的收益率仍高于該國西部：住宅物業約為4-6%，商業物業約為6-8%。
德國東部大中城市的發展為投資者提供了充滿希望的市場。當地房地產相對較低的價格將確保更高的租金收益率，而持續的經濟增長將允許投資者在7-8年內轉售房產并獲利。
哈雷和開姆尼茨等小型大學城市青睞學生房產投資，有許多國際學生希望以合理的價格獲得高質量的德國教育。
聲明：本文圖片來源于網絡
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